地面師たち
2025年10月30日
今月２５日に「未解決事件 File.03 『地面師詐欺事件』」（ＮＨＫ総合）という番組が放送されました。
これは，積水ハウス株式会社が約５５億円をだまし取られた詐欺事件のドキュメンタリーです。
番組冒頭で，「主犯格とされた男から届いた手紙に書かれた『黒幕は別にいる』との言葉」から取材を開始したとされ，地面師詐欺師らを撮影した動画や積水ハウス事件で服役している受刑者の逮捕前のインタビュー映像など生々しい映像のほか，事件で逮捕されながら不起訴になった人物へのインタビュー，積水ハウス関係者に対する突撃取材などが敢行された力作でしたが，結局「黒幕」の有無は分からずじまいでした。
地面師詐欺は，Netflixのドラマ「地面師たち」によっても映像化されており，地面師たちが洗練された隙のない立ち居振る舞いをしているように描かれています。
しかし，実際の地面師詐欺では，地主になりすました人間（なりすまし）のほか，なりすましをスカウトする人間，スカウトに話をつなげる人間，本人確認書類を偽造する人間，だまし取った金員を小分けする人間，これらを指示する人間（指示役）など多数が関与する犯罪であり，グループの全体を網羅的，総括的に把握する人物はいないとされます。
積水ハウス事件も同様だったようです。
このように多数の人間が関与する一方で全体を統括する人間が不在あるいはあいまいであることから，完璧な準備をすることは困難であると考えられ，そのため，犯行の途中で様々なミスを犯すことになります。
積水ハウス事件でも地面師たちは結構ミスを犯したといわれており，例えば，本人確認書類として偽造されたパスポートに不備があったり（法務局は，パスポートが偽造されたものであることを見抜いて登記を拒否しました。），積水ハウス社とは別のターゲットの不動産業者には取引の不審に気付かれて取引を拒否されたり，決済の場でなりすまし役の女が生まれ年の干支を間違ったりなどのミスを重ねていました。
その意味で，実際の犯行はドラマで描かれていたようにはスムーズにいかなかったようです（ドラマはあくまでもドラマ上の演出が多分にされていたといえます。）。
とはいえ，地面師が多数のメンバーで構成され，それぞれが全体の一部のみを担当するという構図には変わりなく，そのため全体像の把握が極めて困難であることは間違いありません。
積水ハウス事件では，警視庁が総力を挙げて捜査に当たり，約１５０名から事情を聴取し，１５名を逮捕し，そのうち１０名が公判請求されたとのことです。
積水ハウス社は，この１０名に対して１０億円の賠償を求める損害賠償請求訴訟を提起して判決を得たものの，実際にどれくらい回収できたかは不明です。
これまでのコラムで何度も指摘しましたが，地面師詐欺で被害を受けないためには，何よりも売主である地主の本人確認が大切になります。
近所の人や地主本人を知っているであろう人に売主である地主の写真を見せて，地主本人であることを確認するのが最も確実です。積水ハウス事件でも，代金をだまし取られた後，本人確認書類とされていたパスポートの写真を示したところ，別人であると言われ，ようやくだまされたことに気がついたということのようです。
また，地面師詐欺では，地面師らは必ずミスを犯すはずですので，小さいかもしれませんがミスを見落とすことなくフラッグを立て，深掘りした調査を行うことが肝要と思われます。
積水ハウス事件のように，目の前においしい物件が示されると，取引を早く成立させるために前のめりになり，ネガティブ情報はあえて無視したり必要な調査をおろそかにしがちですが，その気持ちの隙を地面師詐欺師らは狙っているのです（ドラマもそのようなストーリーであると思います。）。
これもこれまでのコラムで指摘したことですが，本人確認を営業担当や司法書士だけに任せるのではなく，本人確認を確実に実施するための専門部隊を組織し，本人確認のプロに担当させる方法もあり得ると思います。
このような専門部隊が過去の地面師詐欺の事例から偽造を見破るポイントを蓄積しておけば，少々の偽造であれば容易に見破ることができると考えられますし，専門部隊による本人確認であれば，前のめりにならずに冷静な判断も期待できると思います。
また，専門性の高い外部の第三者に確認を依頼することも有効と思われます。
代表取締役等の住所の非表示
2025年7月8日
令和７年７月７日の日経新聞に，法人の登記事項証明書における代表取締役等の住所を非表示にする措置（以下，「本件措置」といいます。）が紹介されており，令和６年１０月１日以降の本件措置の利用率は３．２％とのことです。
会社法は，株式会社等の代表取締役等の「氏名及び住所」を登記しなければならないとしていますが（同法９１１条３項１４号等），プライバシーの保護を図り，誰もが安心して起業することができるようにするため，商業登記規則が改正されて，本件措置が可能となりました。
すでに，令和４年９月１日から，ＤＶ被害者等である会社代表者等からの申出があれば，登記事項証明書等における会社代表者等の住所を非表示とする措置が講じられるようになっていましたが，令和６年１０月１日から，ＤＶ等被害者でない場合でも，申出により，本件措置を講じることが可能となりました（商業登記規則３１条の３）。
本件措置が講じられるためには，非上場の株式会社（本件措置が講じられていない場合）であれば，
ア 株式会社の本店所在場所における実在性を証する書面
イ 代表取締役等の住所等を証する書面
ウ 株式会社の実質的支配者の本人特定事項を証する書面
を添付して申し出ることになります。
申出が認められると，登記事項証明書の「役員に関する事項」には代表取締役等の氏名と行政区画のみが表示され，例えば就任の登記と同時の申出であれば
東京都千代田区
代表取締役 法務太郎
と記載されることになります。
このように本件措置が講じられると，登記事項証明書には代表取締役等の住所が行政区画のみ表示されることになりますが，法務省のＨＰには，「登記事項証明書等によって会社代表者の住所を証明することができないこととなるため，金融機関から融資を受けるに当たって不都合が生じたり，不動産取引等に当たって必要な書類（会社の印鑑証明書等）が増えたりするなど，一定の影響が生じることが想定されます。」として，本件措置の申出に当たっては慎重かつ十分な検討が必要である旨の注意書きがされています。
ところで，法人を賃借人とする賃貸借契約を締結し，同法人が物件所在地を本店所在地として登記していたところ，同法人が賃料を滞納したまま夜逃げをしてしまう場合があります。
このような場合，本店所在地宛に解除通知書等を発送しても，保管期間経過等で返送されるなどして不達となってしまうわけですが，次のステップとして，代表取締役の住所宛に解除通知書等を送付して手続を進めることがあります。
しかし，本件措置が講じられた場合は，送付するべき代表取締役等の住所が分かりません。
このように本件措置が講じられていて代表取締役等の住所が分からない場合は，法務局に対し，弁護士法２３条の２に基づく照会をすれば代表取締役等の住所を回答してもらえることになっています。
法務省民事局商事課長の通知（法務省民商第５５号 令和７年３月２８日）には，弁護士法２３条の２に基づく照会があった場合においては，「当該住所を回答して差し支えありません」とされています。
弁護士照会をするには一定の手間と費用が必要となりますが，自動車の登録事項証明書を徴求するときなどにも弁護士法２３条の２に基づく照会が必要とされているとおり，権利の実現に当たってもプライバシー保護との調整が求められる時代になっているということだと思います。
フリーランス保護法
2025年6月26日
公正取引委員会は，令和７年６月１７日，株式会社小学館と株式会社光文社に対し，それぞれ，フリーランス保護法（「特定受託事業者に係る取引の適正化等に関する法律」）に違反した事実があるとして勧告を行いました。
このフリーランス保護法は，力関係的に弱い立場におかれているフリーランスとの取引の適正化を目的とする法律です。
法は，フリーランス（フリーランス保護法では「特定受託事業者」と規定されています。）を
１ 個人であって，従業員を使用していないもの
２ 法人であって，一の代表者以外に他の役員がなく，かつ，従業員を使用しないもの
と定義した上で，フリーランスに業務委託をする事業者（「特定業務委託事業者」）は，報酬の額，支払期日等の取引条件を書面等で明示しなければならないとし（法第３条１項），報酬の支払期日は，委託した事業者がフリーランスから成果物を受領した日から起算して６０日以内の期間内において，かつ，できる限り短い期間内において，定めなければならず（法第４条１項），仮に期日の定めがされない場合は，業務を委託した事業者が成果物を受領した日を支払期日と定められたものとみなされるなどとしています（法第４条２項）。
また，業務委託をする事業者は，フリーランスの責に帰すべき事由がないのに給付の受領を拒むこと，報酬の額を減ずること，不当に低額な報酬額を不当に定めることなどが禁止されます（法第５条）。
上記２社は，月刊誌や週刊誌等の書籍を編集する際，原稿，写真データ，イラスト等の作成，ヘアメイクの実施，撮影道具等の手配等の業務をフリーランスに委託していたところ，報酬の額等を明示せず，また，報酬の支払期日を明示していなかったのに，成果物を受領した日までに報酬を支払わなかったとして，法第８条１項等の定めに基づいて勧告を受けたのでした。
出版業界では，これまで，フリーランスに対して取引条件を明示せず，また，報酬の支払いも月刊誌や週刊誌が発売された日を基準に報酬の支払い日が設定されるなどしていたとのことですが，法が施行された令和６年１１月１日以降も，これまでと同様のやり方を続けていたことになります。
日経新聞の記事によると，小学館も光文社も，フリーランス保護法の施行に伴い研修や説明会を行ったとのことですが，現場レベルでは徹底されなかったことになります。
フリーランス保護法の定める手続が履行されなかった事情としては，多数のフリーランスにいちいち書面等で条件を明示することが面倒ということもあるでしょうが，フリーランスなんて代わりはいくらでもいるし，いわば使い捨てという意識が働いているのではないでしょうか。
また，報酬額を予め明示せずに少ない報酬で仕事をさせれば，経費を圧縮したとして担当者の手柄にもなり得ます。
確かにフリーランス保護法が施行されるまでは，従前のやり方をしても下請法違反等にならない限り法的問題になることは少なかったと思われますが，フリーランス保護法が施行された以上，法の定める手続を履行する必要があり，それに違反すると今回のような勧告がされ，社名が公表されてしまいます。
特に，公正取引委員会は，独占禁止法，下請法，フリーランス保護法を駆使して，下請業者やフリーランスなどの事業者との契約関係を適正なものとすることに強い意思を有していますので，今後もフリーランス保護法等の違反に対して厳しい対応をしていくものと予想されます（６月２５日には，島村楽器株式会社に対してフリーランス保護法に基づく勧告がされました。）。
フリーランスとの対応を現場任せにすると今後も同様の勧告がされるおそれが大きいといえます。
下請法のコラムでも記載しましたが，フリーランスとの契約関係を法に適合した形にするためには，現場任せではなく，トップが強いリーダーシップを発揮して，現場の意識改革を進めるとともに，不断の監視をすることが必要だと思います。
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