弁護士布施明正　ＭＯＳ合同法律事務所

マンション敷地に戸建て

2017年12月18日

杉並区内の区分所有のマンションの駐車場に新築住宅６棟が建てられたとして，マンションの住民らが業者を訴えた裁判で，１２月１４日，マンション管理組合が６棟分の土地を買い取り，業者が６棟の建物を取り壊して撤去するという内容の和解が成立したとのことです（読売新聞　１２月１５日付）。

この事案は，産経新聞の記事（平成２９年４月２４日）によるとつぎのとおりです。

本件のマンションは，昭和４６年に建築されましたが，その敷地面積約３０００㎡のうち，建物部分の敷地約１７００㎡は土地所有者と賃貸借契約を結び，残りの約１３００㎡は，特に土地利用権を設定することなく，マンションの駐車場として利用されていました。

そうしたところ，平成２５年，全体の約３０００㎡を不動産業者Ｆ社が競売で所有権を取得し，Ｆ社は，駐車場部分（約１３００㎡）を不動産会社Ｇ社に売却し，Ｇ社がこの土地に戸建て住宅６棟を建築する計画で建築確認申請をしました。ここで杉並区は，平成２６年１月，マンション管理組合とＦ社に対し，「住宅ができるとマンションが違法建築になる」として，駐車場部分を管理組合に売却するか賃貸借契約を結ぶよう文書で行政指導するとともに，指定確認検査機関にも確認済証の交付留保を指示しました。

しかし，マンション管理組合が土地の買取等をしないうちに，Ｆ社とＧ社は土地の売買契約を合意解除し，Ｆ社がその関連会社であるＡ社に駐車場部分の所有権を譲渡し，Ａ社が改めてＧ社に売却して，Ｇ社が再び戸建て６棟を建築するために確認の申請書を提出しました。この確認申請に対しては確認済証が交付されてしまいました。

これに対し，杉並区は，管理組合とＦ社に対し，行政指導に従わなかったとして，マンションを適法な状態にするよう勧告するとともに，これに従わない場合は「是正命令をする場合もあり得る」としましたが，結局，Ｇ社は６棟の戸建てを建ててしまいました。

こうして，マンションの住民らが，「行政指導などをくぐり抜け，住環境を侵害した」などとして，Ｆ社，Ｇ社などを被告として，住宅の撤去などを求める訴えを起こしたというものです。

なお，マンションの別の住民が業者を訴えた訴訟もあり，こちらは，戸建て住宅の撤去請求は認められませんでしたが，慰謝料３３万円の支払いが命じられました（毎日新聞　平成２９年４月２８日）。

それにしても，どうしてこのような事態になってしまったのでしょうか。

一つの原因は，区分所有者側が駐車場の土地に利用権を設定していなかったことです。その結果，駐車場部分の所有権が第三者の手に渡ってしまったため，区分所有者側は権利を主張することができませんでした（なお，マンションの敷地は，これまでにも競売がされていたようです。）。

他方，Ｇ社の依頼を受けた指定建築確認検査機関は，杉並区に確認審査報告書等を提出し（法６条の２），そのため，杉並区がマンションの容積率が建築基準法の定める容積率の上限を超過することになるとして，是正措置命令を示唆したという経過であろうと思われます。ですので，Ｆ社あるいはＧ社は，区の指摘から，駐車場部分に戸建て住宅を建築すれば，マンションの容積率が不足することを十分に分かっていたわけです（区の指摘がなくても分かっていたとは思いますが。）。

確かに，駐車場だった土地に戸建て６棟を建築すること自体は建築基準法上は適法ですが，他方，マンションの容積率がオーバーすることで一種の既存不適格にしてしまうことになります。そうすると，例えばマンションを建て替えようとする場合，同じ大きさの建物が建てられないなどで資産価値が下落し，区分所有者にとって重大な不利益が生ずることは明らかです。

たとえ，建築基準法上適法であっても，裁判所から慰謝料の支払いが命じられたということは違法と評価されたことになりますし，結局戸建てを販売することができず，取り壊すことになってしまいました。また企業の評価にも影響があるかもしれません。Ｇ社が戸建て住宅の建築を強行するまでにはいろいろな事情があったのかもしれませんが，コンプライアンス上の問題があったことは間違いありません。